Les ventes résidentielles et les nouvelles inscriptions sont à la hausse en mai

En mai 2020, les ventes résidentielles enregistrées sur les systèmes MLS® canadiens ont rebondi d’une hausse record de 56,9 % en mai 2020, quoiqu’il s’agisse du pourcentage le plus faible jamais enregistré en avril. Ainsi, les gains en mai n’ont permis de récupérer que le tiers de la perte d’activités observée entre février et avril, et les chiffres de vente en mai 2020 ont atteint les niveaux les plus bas enregistrés pour ce mois depuis le milieu des années 90. (Graphique A)

Les transactions ont augmenté d’un mois à l’autre à l’échelle du pays. Sur les grands marchés canadiens, les ventes ont augmenté de 53 % dans le Grand Toronto, de 92,3 % à Montréal, de 31,5 % dans le Grand Vancouver, de 20,5 % dans la vallée du Fraser, de 68,7 % à Calgary, de 46,5 % à Edmonton, de 45,6 % à Winnipeg, de 69,4 % à Hamilton-Burlington et de 30,5 % à Ottawa.

Dans la plupart des cas, les hausses enregistrées ci-dessus correspondaient plus ou moins aux baisses observées en avril et, puisqu’il faut enregistrer des hausses beaucoup plus grandes pour se rétablir des baisses importantes, certains marchés qui connaissent des gains moins marqués en mai et des baisses plus faibles en avril se portent mieux qu’antérieurement.

Les ventes (non désaisonnalisées) demeurent toutefois de 39,8 % inférieures à celles de mai l’an dernier, soit les ventes les plus faibles jamais enregistrées en mai depuis 1996. Les grands marchés ont affiché des baisses de l’ordre de 40 % à 50 %.

« Les courtiers et agents à l’échelle du pays sont heureux de constater l’augmentation du nombre de propriétés vendues et des nouvelles inscriptions au pays en mai, précise Costa Poulopoulos, président de l’ACI. Nous continuons à contribuer à la sécurité de nos clients en nous conformant aux directives et aux conseils du gouvernement et en profitant de la technologie pour inscrire et faire visiter des propriétés et pour remplir tous les formulaires. » « Pendant cette période extraordinaire, les courtiers et les agents immobiliers membres de l’ACI demeurent votre meilleure source d’information et votre meilleur guide au moment de négocier l’achat ou la vente d’une propriété », souligne M. Poulopoulos.

« Nous voyons des résultats assez contrastés en mai - les ventes et les inscriptions affichent une hausse marquée d’un mois à l’autre, mais elles sont nettement inférieures à celles de la même période l’an dernier, indique Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI. De façon globale, nous sommes sur la bonne voie, mais nous avons encore beaucoup de chemin à faire. Cela dit, ces chiffres ont augmenté discrètement de façon constante depuis la mi-avril jusqu’à la première semaine de juin. Le mois de juin pourrait donc s’avérer semblable à celui de mai. Puisque les ventes et les nouvelles inscriptions ont diminué et augmentent maintenant en tandem, et que l’offre globale continue de s’amincir, les prix semblent tenir bon à ce stade-ci. »

En mai, le nombre de nouvelles inscriptions a augmenté d’un pourcentage record de 69 % comparativement à avril. Comme pour les ventes, des gains ont été affichés dans l’ensemble du pays.

Puisque le nombre de nouvelles inscriptions a augmenté plus que le nombre des ventes en mai, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a atteint 58,8 % comparativement au taux de 63,3 % affiché en avril. Malgré cette baisse, dans une perspective plus large, l’équilibre du marché est très peu affecté, un résultat surprenant compte tenu de l’ampleur des pressions économiques et sociales engendrées par la crise que subissent les acheteurs et les propriétaires-vendeurs.

Par ailleurs, le nombre de mois d’inventaire est une autre mesure importante de l’équilibre entre l’offre et la demande. Il représente le temps qu’il faudrait compter pour vendre tout l’inventaire courant au taux de vente actuel.

On comptait 5,6 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de mai 2020, soit une réduction comparativement aux 9 mois affichés en avril. Le bond temporaire de cette mesure enregistré en avril reflète le fait que les ventes devaient diminuer immédiatement en raison des mesures de confinement, alors que les autres variables, comme les inscriptions actives, devaient diminuer à un rythme beaucoup plus lent. Il y a lieu de croire que bon nombre de propriétaires qui avaient mis leur propriété en vente avant la mi-mars ont gardé l’inscription active, tout en réduisant dramatiquement leurs efforts de vente durant le confinement. Puisque bon nombre de ces inscriptions sont maintenant retirées du marché, le nombre général d’inscriptions actives a chuté d’environ 25 % à la fin de mai, ce qui représente un des plus bas niveaux enregistrés pour cette période de l’année.

En mai 2020, l’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé est demeuré inchangé (-0,08 %) à celui d’avril. (Graphique B)

Parmi les 19 marchés que l’Indice mesure actuellement, 18 ont affiché soit des hausses d’un mois à l’autre, soit des baisses plus faibles comparativement à avril. D’ailleurs, 5 de ces marchés ont affiché des gains en mai à la suite de pertes en avril.

De façon générale, depuis le début de la crise de la COVID-19, de légères baisses des prix ont été constatées en Colombie-Britannique, tandis que les tendances à la baisse déjà présentes en Alberta se sont accentuées. Dans le reste des Prairies, où les ventes ont été comparativement bien meilleures par rapport au passé que dans la majeure partie du pays, les tendances des prix se sont en fait stabilisées.

Pour l’instant, dans la région du Greater Golden Horseshoe, où les prix ont tendance à grimper rapidement, on observe une stagnation générale des prix. Cependant, plus à l’est, à Ottawa, Montréal et Moncton, les prix semblent avoir pu continuer leur montée, bien qu’à un rythme ralenti.

L’IPP MLS® global et composé (non désaisonnalisé) affiche toujours une hausse de 5,3 % d’une année à l’autre en mai.

L’IPP MLS® est le meilleur moyen d’évaluer les tendances de prix, puisque les moyennes sont sujettes à de fortes distorsions occasionnées par les fluctuations qui surviennent dans la composition des ventes d’un mois à l’autre.

Le prix moyen réel (non désaisonnalisé) des propriétés vendues au pays en mai 2020 était de 494 500 $, une baisse de 2,6 % comparativement au même mois l’année dernière.

Le prix moyen national est fortement influencé par les ventes dans le Grand Vancouver et le Grand Toronto, deux des marchés les plus actifs et les plus chers au Canada. Si l’on exclut ces deux marchés du calcul, le prix moyen baisse de près de 94 000 $ par rapport à la moyenne nationale, pour s’établir à environ 401 000 $.

Dans les mois à venir, les fluctuations des ventes dans ces deux marchés en particulier pourraient avoir un effet multiplicateur considérable sur le prix moyen national, que ce soit à la hausse ou à la baisse. Par exemple, le prix moyen national en mai 2020 est probablement demeuré bas en raison d’une reprise des ventes relativement importante à Montréal et sur d’autres marchés relativement plus abordables. En effet, la part des ventes désaisonnalisées à l’échelle nationale attribuable à la Colombie Britannique et à l’Ontario a atteint le niveau le plus bas de son histoire en mai 2020.