Signaux mixtes sur le marché immobilier commercial au Canada : Portrait de l’immobilier commercial – 3e trimestre de 2024

En examinant les données sur l’immobilier commercial pour le troisième trimestre de 2024, L’Association canadienne de l’immobilier (ACI) constate une certaine disparité sur le marché immobilier commercial partout au pays. L’augmentation du nombre de permis de construction de bâtiments non résidentiels délivrés est contrebalancée par les difficultés liées à la construction de nouveaux logements, l’affaiblissement du marché de l’emploi, la baisse du dollar canadien et la menace de droits de douane sur les exportations canadiennes à destination des États-Unis.

La valeur des permis de construction de bâtiments non résidentiels délivrés a augmenté de près de 9 % comparativement au deuxième trimestre de 2023, en raison d’intentions plus marquées de construire des installations industrielles dans l’ensemble du pays.

Le ministère des Finances a annoncé des changements aux règles hypothécaires, ce qui devrait stimuler la construction de nouveaux logements. Cependant, les mises en chantier demeurent nettement moins nombreuses qu’en 2021 et 2022. Le secteur de l’habitation est confronté à de nombreux défis, comme le coût élevé des matériaux et de la main-d’œuvre, la valeur élevée des terrains et les obstacles liés aux permis et à la réglementation.

Le marché du travail continue de montrer des signes d’affaiblissement. Au Canada, il y a plus de personnes qui entrent sur le marché du travail que de personnes qui obtiennent un emploi, et de nombreux jeunes Canadiens et nouveaux arrivants éprouvent des difficultés à trouver un emploi. Certaines entreprises cherchent à réduire leurs effectifs dans un contexte de ralentissement des ventes et d’affaiblissement de l’économie, et le gouvernement fédéral modifie son Programme des travailleurs étrangers temporaires.

Pour le marché de l’immobilier commercial, l’année 2024 demeure difficile, car les coûts d’emprunt et de construction restent élevés et les transactions se maintiennent à des niveaux inférieurs à la moyenne. Cependant, la baisse des taux d’intérêt depuis cet été commence à faciliter, d’un point de vue financier, la mise sur le marché de nouveaux produits. Si les taux d’intérêt continuent à baisser comme prévu, le marché pourrait se redresser davantage en 2025.

Voici une analyse plus approfondie de certaines données que l’ACI surveille sur le marché immobilier commercial.

Permis de construction de bâtiments non résidentiels

De juillet à septembre 2024, des permis de construction de bâtiments non résidentiels d’une valeur de près de 14,58 milliards de dollars ont été délivrés. Il s’agit d’une augmentation de presque 9 % comparativement à la même période de trois mois l’an dernier, et d’une hausse de 14,6 % par rapport aux trois mois précédents. Une activité notable a été observée dans les sous-secteurs institutionnel et industriel.

Des projets d’envergure en Ontario ont contribué à l’augmentation des gains nationaux dans les sous-secteurs institutionnel et industriel. Le sous-secteur institutionnel de l’Ontario a été fortement stimulé grâce aux projets de construction d’établissements de soins de longue durée dans toute la province ainsi qu’à l’octroi d’un permis d’exploitation d’un hôpital dans le comté de Prince Edward. Les investissements destinés à renforcer les chaînes d’approvisionnement en batteries en Ontario et au Québec, ainsi que la croissance générale dans les autres provinces, ont contribué à faire passer la valeur en dollars des permis du secteur industriel national à un niveau record.

Alors que les investissements dans le secteur industriel ont repris depuis que les taux d’intérêt ont commencé à baisser, le sous-secteur commercial continue à être confronté à des défis importants et à des investissements plus faibles. 

L’affaiblissement du dollar canadien et les droits de douane proposés sur les exportations canadiennes vers les États-Unis pourraient créer des difficultés pour le secteur non résidentiel au début de 2025, les grands projets institutionnels et gouvernementaux devant compenser une partie du ralentissement attendu dans le secteur privé.

Dynamique du marché du travail

Le taux de chômage national au Canada s’est maintenu à 6,5 % en octobre 2024, soulignant l’affaiblissement du marché du travail dans un contexte de ralentissement économique.

Des niveaux presque records de croissance démographique au Canada enregistrés au cours des dernières années continuent d’influencer le marché du travail, le nombre d’emplois progressant plus lentement que la population active au cours des derniers mois et les demandeurs d’emploi mettant plus de temps à trouver du travail. Les jeunes Canadiens et les nouveaux arrivants au Canada éprouvent le plus de difficultés à trouver un emploi.

De nombreux employés estiment que le coût global de la vie a dépassé la croissance des salaires ces dernières années, ce qui explique en partie pourquoi les syndicats de secteurs essentiels, comme les chemins de fer, les ports, et Postes Canada, ont autorisé des mesures de grève au cours des derniers mois.

Le gouvernement fédéral a annoncé son intention de réduire les chiffres de l’immigration au cours des deux prochaines années, en particulier en ce qui concerne les étudiants étrangers et les travailleurs étrangers, à la suite de rapports qui signalent des abus dans le système. Le gouvernement a aussi annoncé un changement de cap pour les employeurs canadiens qui utilisent le Programme des travailleurs étrangers temporaires. Ainsi, ces employeurs seront tenus d’essayer de recruter des travailleurs canadiens avant de faire appel à des travailleurs étrangers temporaires pour pourvoir les postes vacants.

Selon l’Enquête sur les perspectives des entreprises – Troisième trimestre de 2024, de la Banque du Canada, dans un contexte de ralentissement économique, la proportion d’entreprises qui signalent des pénuries de main-d’œuvre est nettement moins importante qu’il y a un an. Les prévisions d’augmentation des salaires pour l’année à venir ont elles aussi fortement diminué.

Mises en chantier

Au Canada, les mises en chantier ont à peine varié de janvier à octobre 2024, comparativement à la même période en 2023, mais sont beaucoup plus modestes que les niveaux enregistrés en 2021 et 2022.

La croissance des mises en chantier depuis le début de l’année est attribuable à l’augmentation du nombre d’immeubles à logements multiples et de maisons individuelles en Alberta, au Québec et dans les provinces de l’Atlantique. Cette croissance a compensé la baisse des mises en chantier en Ontario et en Colombie-Britannique.

Le ministère des Finances a annoncé des changements prochains à la Charte hypothécaire canadienne, soit une augmentation du prix plafond de 1 million de dollars pour les prêts hypothécaires assurés à 1,5 million de dollars, et l’amortissement sur 30 ans pour les acheteurs d’une première propriété ou d’une nouvelle construction. Ces mesures pourraient contribuer à augmenter le nombre de nouveaux logements en 2025 et au-delà.

Les contraintes qui pèsent sur la construction d’habitations neuves, telles que la disponibilité des terrains, les restrictions réglementaires et de zonage, les retards de délivrance des permis, l’augmentation des coûts d’emprunt et de construction, et le manque de main-d’œuvre qualifiée continuent de compliquer la tâche des constructeurs d’habitations qui souhaitent augmenter le nombre de constructions à un rythme rapide et de manière abordable.

Un rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement met en évidence l’impact des frais et des permis gouvernementaux sur l’offre, qui se traduit souvent par des frais susceptibles d’augmenter le coût de la construction d’habitations neuves de 30 % dans certains marchés.

Un rapport du Conference Board du Canada (en anglais), produit en collaboration avec l’ACI, l’Ontario Real Estate Association (OREA) et la British Columbia Real Estate Association (BCREA), souligne que le Canada doit pourvoir 12 000 postes vacants de travailleurs qualifiés par année au cours des 10 prochaines années dans le secteur de la construction résidentielle afin de répondre aux besoins du pays en matière de logement, et que des sources non traditionnelles de main-d’œuvre de construction joueront un rôle crucial pour pourvoir ces postes vacants.

Croissance du produit intérieur brut (PIB)

Dans son Rapport sur la politique monétaire d’octobre 2024, la Banque du Canada a indiqué que la croissance au deuxième trimestre a été un peu plus forte que ce qui était anticipé, tandis que celle du troisième trimestre semble plus faible. Il est prévu que la croissance économique progresse et atteigne une moyenne de 2,5 % au cours des deux prochaines années.

Le PIB par habitant s’est resserré pour le cinquième trimestre consécutif, la croissance économique ajustée en fonction de l’inflation n’ayant pas suivi le rythme de la croissance démographique. Il est attendu que le PIB réel par habitant continuera de baisser alors que nous entamons la seconde moitié de la décennie. La haute direction de la Banque du Canada a décrit cette situation comme une urgence nationale.

L’inflation mesurée par l’indice des prix à la consommation (IPC) continue de se rapprocher de son objectif de 2 %, mais les prix des denrées alimentaires et du logement continuent de contribuer à l’inflation globale. En s’adaptant à la hausse des coûts d’emprunt et du coût de la vie, les ménages consacrent une part plus importante de leur revenu au service de la dette et diminuent leurs dépenses discrétionnaires, notamment pour les biens de consommation, les sorties au restaurant et les voyages.