Cinq ans plus tard : les tendances liées à la pandémie continuent d’influencer le marché de l’habitation au Canada

On dirait qu’il n’y a pas si longtemps, on faisait la file pour acheter du papier hygiénique, on cognait des casseroles pour soutenir nos professionnels de la santé, et on passait nos journées à essayer désespérément de trouver une source d’approvisionnement fiable pour les masques N-95. Pourtant, une demi-décennie s’est écoulée depuis que la pandémie de la COVID-19 a fait son apparition.

Comme sur pratiquement tous les autres aspects de notre vie quotidienne, la COVID-19 a eu un effet considérable sur les marchés immobiliers du Canada. Certains de ces effets ont disparu presque aussi vite qu’ils sont apparus, mais d’autres sont encore très présents aujourd’hui.

Cinq ans après le début de la pandémie de la COVID-19, nous revenons sur certaines des principales tendances et évolutions des marchés canadiens de l’habitation, et nous examinons comment les effets à long terme de la COVID-19 pourraient continuer à influencer le secteur de l’habitation au Canada dans les années à venir.

2020 : Une année d’incertitude

La première année de la pandémie a été marquée par une incertitude et une anxiété généralisées dans presque tous les secteurs de l’économie canadienne, dont l’immobilier.

Alors que le monde entier luttait pour faire face à la pandémie, l’incertitude économique qui a suivi, les restrictions gouvernementales et les fermetures d’entreprises ont pratiquement figé les activités du secteur de l’immobilier pendant la première partie de l’année.

Partout dans le pays, les ventes et les prix des propriétés ont enregistré des baisses record. À l’époque, la couverture médiatique oscillait entre des scénarios apocalyptiques et l’anticipation de l’inévitable reprise qui surviendrait lors du « retour à la normale ». Les nouvelles technologies, comme les visites virtuelles, permettaient aux gens de continuer à visiter des propriétés qui les intéressaient et de poursuivre leur processus d’achat.

« Comme bon nombre d’aspects de notre vie quotidienne, bien des activités du marché immobilier canadien ont été mises en suspens, a dit Shaun Cathcart, économiste principal à L’Association canadienne de l’immobilier (ACI), en mai 2020. Cela dit, on décèle des signes de reprise dans les premiers chiffres de mai, tant au niveau des ventes que des inscriptions. »

Simultanément, alors que les restrictions liées à la pandémie ont contraint de nombreux Canadiens à travailler à domicile, les acheteurs et les locataires ont commencé à réévaluer leurs priorités. Presque du jour au lendemain, la demande de logements s’est déplacée des centres urbains vers les collectivités rurales et suburbaines, car les acheteurs privilégiaient les espaces plus grands et les propriétés qui offraient plus d’avantages ou dans lesquelles il était possible d’installer un bureau à domicile.

Cependant, dans une série bien particulière de hauts et de bas, lorsque les confinements ont diminué au cours du second semestre, la demande refoulée a compensé les baisses enregistrées au cours des premiers mois. À la surprise de beaucoup de gens, cette situation a fini par propulser les ventes et les prix à des niveaux encore plus hauts pendant six mois consécutifs. 

« Vers la [fin de] 2020, la pandémie a déclenché une poussée de la demande, alors que les taux d’intérêt ont chuté à des niveaux historiquement bas, ce qui a rendu les emprunts moins chers et fait grimper le prix des propriétés », explique Jill Warr, agente immobilière chez Jill Warr Realty, qui fait partie du Sutton Group Old Mill Realty, à Toronto, en Ontario.

« Comme le télétravail devenait de plus en plus courant, les gens cherchaient de plus grands espaces et se déplaçaient vers les banlieues et les zones rurales, ajoute-t-elle. Les visites virtuelles et les transactions numériques sont devenues la nouvelle norme, ce qui a transformé la façon de mener les transactions immobilières. »

Faits saillants de 2020

• Les ventes résidentielles ont atteint des hauts et des bas extrêmes. En avril 2020, le nombre de ventes résidentielles a chuté de 58,4 % par rapport à mars 2020 (en données désaisonnalisées), et avait déjà rebondi de 28,6 % en juillet 2020, par comparativement au mois précédent. La croissance s’est poursuivie par la suite.
• Dans l’ensemble, les ventes résidentielles ont augmenté de 12,7 % en 2020 comparativement à 2019, atteignant un niveau record de 561 000.
• Les nouvelles inscriptions ont baissé de 4,3 % en 2020 comparativement à 2019.
• Le prix moyen de vente des propriétés vendues au Canada a augmenté de 13 % d’une année à l’autre, pour atteindre un sommet historique de 571 346 $ en 2020.

2021 : Une année record où les ventes et les prix ont grimpé en flèche

Après les fluctuations vertigineuses de 2020, beaucoup de gens s’attendaient à ce que 2021 marque un retour à une certaine normalité sur les marchés de l’habitation au Canada. En effet, au milieu de 2021, les marchés de l’habitation au Canada ont commencé à ralentir, et les ventes ont baissé d’une année à l’autre.

Les hausses dans presque tous les segments du marché se sont à nouveau accélérées au cours du second semestre, ce qui a fait de 2021 une nouvelle année record pour les ventes de propriétés au Canada. En parallèle, le nombre de propriétés à vendre à la fin de 2021 a atteint un niveau historiquement bas. La crise du logement a été au cœur des élections fédérales de 2021, chacun des principaux partis politiques ayant fait du logement abordable une priorité. 

« [En] 2021, la tendance de croissance rapide des prix s’est poursuivie, explique Mme Warr. Les acheteurs avaient peur de rater des occasions), en raison de la hausse rapide des prix et de la faiblesse des coûts d’emprunt. [Les scénarios d’offres multiples] sont devenus courants et les investisseurs ont afflué sur le marché, ce qui a intensifié la concurrence. »

« L’année 2020 a mis en lumière l’importance de la propriété. Avec le recul, il n’est pas surprenant qu’autant de gens aient voulu s’en procurer une pour traverser la pandémie, ou conserver la leur pour la même raison, a déclaré M. Cathcart en avril 2021. Il est donc logique qu’au fur et à mesure que l’incertitude causée et le danger posé par la COVID-19 s’estompent, les propriétaires peu disposés à vendre en pleine pandémie se manifestent, et qu’en contrepartie les acheteurs pressés se fassent plus rares. »

De plus, la transition vers des collectivités plus petites qui avait émergé en 2020 s’est transformée en une véritable migration. En raison des inquiétudes suscitées par la COVID-19 et de la généralisation du travail à domicile, des milliers de Canadiens ont quitté les villes densément peuplées pour s’installer dans des collectivités plus petites, afin de bénéficier d’espaces habitables plus vastes et d’un accès plus facile à la nature.

Par conséquent, la demande de maisons unifamiliales a grimpé en flèche, tandis que les prix des logements ont augmenté de façon spectaculaire dans les banlieues et les zones rurales. Au même moment, des milliers de familles se sont installées sur la côte Est, attirées par la promesse d’une congestion urbaine moins prononcée.

« Un des plus grands événements marquants au début de la pandémie a été la migration vers la Nouvelle-Écosse, un lieu de vie beaucoup plus décontracté, amical et moins cher que Toronto et Vancouver », explique Brenda Kielbratowski, agente immobilière et chef de la direction de Halifax Home Selling Group, à Halifax, en Nouvelle-Écosse.

« Les gens voyaient des prix extrêmement élevés à Toronto et avaient l’argent nécessaire pour faire des offres extrêmement élevées, note-t-elle. De plus, de nombreux acheteurs qui avaient quitté les grandes villes en raison de l’augmentation de la valeur des propriétés ont opté pour un emplacement plus éloigné des zones métropolitaines, ou pour une maison jumelée ou un condo plutôt que pour une maison unifamiliale. »

Sous l’effet de cette migration, le prix moyen des propriétés à Halifax est passé de 329 482 $ en décembre 2019 à 489 933 $ en décembre 2021, soit une augmentation de près de 50 % en seulement deux ans.

Faits saillants de 2021

• Les conditions du marché étaient parmi les plus serrées jamais enregistrées, avec seulement 68 000 inscriptions actives avant le début de 2022.
• Les ventes ont également atteint un niveau record, soit 677 500 propriétés vendues en 2021, ce qui représente une augmentation de plus de 115 000 propriétés par rapport au record précédent, établi en 2020.
• En décembre 2021, les nouvelles inscriptions ont diminué de 15 % d’une année à l’autre.
• En 2021, le prix moyen des propriétés vendues au Canada a augmenté de 21,3 % pour atteindre un sommet historique de 693 106 $.
• Près de deux tiers des marchés locaux ont été officiellement classés comme des marchés favorables aux vendeurs.

2022 : Une forte inflation et une hausse des taux d’intérêt

Après l’effervescence de 2021, les ventes résidentielles ont chuté au Canada pendant la majeure partie de 2022. En septembre 2022, par exemple, les ventes résidentielles au Canada étaient inférieures de 11 % à la moyenne nationale des 10 années précédant la pandémie. Toutefois, en raison de l’inventaire limité, les prix des propriétés ont en fait augmenté dans une grande partie du pays.

La hausse de l’inflation et les augmentations des taux d’intérêt de la Banque du Canada en réponse à l’incertitude économique et politique continue liée à l’invasion de l’Ukraine par la Russie, sans oublier la découverte de nouvelles souches de COVID-19, ont sans doute été les plus grands contributeurs aux problèmes du secteur immobilier au cours de l’année. La hausse des taux d’intérêt combinée à la crise de l’inflation a également soulevé de nouvelles questions sur l’offre de logements et l’abordabilité, un problème de longue date au Canada, en particulier pour les acheteurs d’une première propriété sur les marchés où les prix sont plus élevés, comme à Toronto et à Vancouver.

« En 2022, les problèmes d’abordabilité se sont aggravés en raison de la montée en flèche des prix des propriétés, en particulier des maisons unifamiliales, note Mme Warr. Les acheteurs ont commencé à se tourner vers des options plus abordables, ce qui a entraîné une hausse des ventes de condos. La résilience s’est manifestée sur le marché, même si elle a été beaucoup plus lente ».

Sur le plan politique et dans les médias, 2022 a également été marquée par un vaste débat public sur les implications possibles à long terme de la crise de l’abordabilité, en particulier pour les locataires et les premiers acheteurs. En réponse, les gouvernements fédéral et provinciaux ont mis en place des politiques pour freiner la spéculation, ralentir la demande étrangère de logements canadiens, et améliorer l’abordabilité.

« Actuellement, le nombre de propriétés à vendre au Canada est le plus bas jamais enregistré, a dit M. Cathcart en janvier 2022. Donc, malheureusement, le problème d’abordabilité du logement auquel le pays est confronté risque d’empirer avant de s’améliorer. Les décideurs politiques commencent à tenir les bons discours, mais ils doivent maintenant agir pour changer la situation. Un effort national intensif pour construire plus de logements permettra de résoudre le problème, mais il faudra probablement que les travaux dépassent tout ce que nous avons entrepris jusqu’à présent. Une petite amélioration du statu quo ne suffira pas. »

Faits saillants de 2022

• Les ventes résidentielles au Canada ont atteint 506 924 unités, soit une baisse de 25 % par rapport à l’année précédente, indiquant clairement que la hausse des taux d’intérêt avait un impact sur les marchés immobiliers.
• Parallèlement, les prix ont atteint de nouveaux sommets. En 2022, le prix moyen d’une propriété était de 709 706 $.
• Le taux directeur de la Banque du Canada a augmenté rapidement, passant de 0,25 % au début de l’année à 4,25 % en décembre, rendant encore plus difficile l’accès à la propriété pour les Canadiens.

2023 : Une période de ralentissement et d’adaptation

En 2023, alors que le choc initial causé par la pandémie s’était en grande partie dissipé, les effets de la COVID-19 se faisaient encore sentir dans le domaine du logement.

« En 2023, les hausses de taux d’intérêt ont ralenti le marché, et [les offres multiples] sont devenues moins fréquentes, se rappelle Mme Warr. Les vendeurs, qui tenaient à profiter des prix élevés précédemment enregistrés, ont contribué à l’augmentation de l’inventaire et à un marché plus équilibré. Parallèlement, les modèles de travail hybride ont maintenu la demande dans les villes et les banlieues, où les prix n’ont que légèrement fluctué ».

À la suite de la levée de la plupart des restrictions imposées en raison de la COVID-19, de nombreuses provinces ont connu une « renaissance urbaine », car certaines des personnes qui avaient quitté les grandes villes du Canada ont commencé à progressivement revenir chez elles.

La reprise de l’économie s’est accompagnée d’une remontée de la demande et des ventes de propriétés résidentielles dans l’ensemble du pays. Malgré de nouvelles hausses des taux d’intérêt, de nombreuses collectivités ont presque atteint les niveaux d’activité d’avant la pandémie.

« Il a toujours été clair que si les acheteurs devaient revenir sur un marché qui était encore largement sous-approvisionné, les prix réagiraient en conséquence, et c’est ce qui s’est passé en avril, a mentionné M. Cathcart dans le Rapport sur le marché de l’habitation de l’ACI, en mai 2023. Il ne s’agit pas de gains comme ceux observés pendant la pandémie de la COVID-19, mais vous auriez du mal à trouver des gains plus importants antérieurement. »

Au début de l’année, les ventes résidentielles ont bondi et les prix étaient à nouveau à la hausse. À la fin de l’année, cependant, les marchés de l’habitation ont montré des signes de refroidissement, et les ventes comme les prix ont chuté d’un trimestre à l’autre.

Alors que de nombreuses entreprises sont passées du télétravail à des modèles hybrides, les Canadiens se sont efforcés de trouver un équilibre entre le travail et la vie privée. Les courtiers et agents immobiliers, quant à eux, ont déployé de grands efforts pour concilier les préférences de leurs clients en ce qui concerne l’attrait de la ville et la vie en banlieue.

« Le rebond des ventes résidentielles en décembre a-t-il marqué le début de la reprise attendue sur les marchés canadiens de l’habitation? Ce n’est probablement pas encore le cas, a déclaré M. Cathcart en janvier 2024 en faisant référence aux statistiques de décembre 2023. Il est plus probable que certains propriétaires-vendeurs et acheteurs qui avaient des attentes irréalistes en matière de prix à l’automne dernier ont conclu des transactions avant la fin de l’année. Nous prévoyons toujours que les ventes repartent à la hausse en 2024, mais nous devrons attendre quelques mois de plus pour avoir une idée de ce à quoi cela ressemblera en fin de compte. »
Faits saillants de 2023

• Un total de 449 984 unités résidentielles ont été vendues en 2023, soit une baisse de 11,2 % par rapport à 2022.
• Le prix moyen des propriétés vendues en décembre 2023 était de 682 748 $, soit une baisse de 3,8 % par rapport à 2022.
• À la fin de 2023, on comptait 117 309 inscriptions actives, soit une hausse de 72 % par rapport à deux ans auparavant.

2024 : Un retour à l’équilibre et une attention renouvelée envers l’abordabilité

Les ventes de propriétés résidentielles et leurs prix ont peu évolué durant la première partie de 2024. Cependant, les six baisses consécutives de la Banque du Canada au cours du dernier semestre de l’année ont entraîné une hausse des ventes et des prix des propriétés résidentielles vers la fin de l’année.

Comme le note Mme Warr, « 2024 a été marquée par une remontée des ventes, sous l’effet d’une baisse des taux d’intérêt et d’un regain de confiance sur le marché. Les ventes [à Toronto] ont augmenté de 2,6 % et les prix des propriétés n’ont que légèrement baissé, soit de 0,8 %. Ces éléments sont des signes d’une période de stabilisation et de reprise économique. »

Ainsi, dans le secteur de l’habitation, les regards se sont de nouveau tournés vers les problèmes qui touchaient les marchés de l’habitation au Canada bien avant que quiconque entende parler de « la COVID ». Cette évolution a été illustrée par le lancement du Plan du Canada sur le logement, du gouvernement fédéral, qui vise à remédier aux crises nationales de l’abordabilité du logement et de l’offre de logements. L’ACI a bien accueilli ce plan, et le décrit comme « extrêmement ambitieux », ainsi que comme une initiative que les courtiers et les agents immobiliers encouragent depuis des années.

« Au Canada, les défis en matière de logement s’accroissent depuis plusieurs années, et aucun groupe ne peut les surmonter seul, a déclaré Janice Myers, chef de la direction de l’ACI. Les courtiers et agents immobiliers de partout au pays préconisent depuis des années une approche collaborative multidimensionnelle. Nous sommes prêts à faire notre part. Nous savons que de nombreux jeunes Canadiens sont peu optimistes quant à leur situation en matière de logement. Le rêve de devenir propriétaire est bien réel, il est simplement hors de leur portée. »

Si les Canadiens ont été plus nombreux à reprendre le travail traditionnel au bureau, le télétravail est demeuré beaucoup plus populaire qu’avant 2020. Partout au Canada, les acheteurs continuent d’accorder de l’importance aux propriétés qui offrent de l’espace supplémentaire, un bureau à domicile et d’autres avantages qui reflètent cette « nouvelle réalité ».

Faits saillants de 2024

• Le dernier trimestre de 2024 a été actif, et les ventes résidentielles ont augmenté de plus de 25 % d’une année à l’autre pour terminer l’année.
• Les ventes résidentielles totales en 2024 ont atteint 482 796 unités.
• Le prix moyen d’une propriété vendue en 2024 était de 689 822 $.
• À la fin de 2024, 124 663 propriétés étaient mises en vente, soit une hausse de 6,3 % par rapport à l’année précédente, mais une baisse par rapport à la moyenne à long terme de 150 000 inscriptions.

2025 : Un regard vers l’avenir

De toute évidence, la pandémie de la COVID-19 a transformé notre économie et changé notre perception du foyer et des lieux où nous vivons. Mais, quelles tendances liées à la pandémie continueront d’influencer le marché de l’habitation au Canada au cours des cinq prochaines années, voire des décennies à venir?

Bien que chacune des cinq dernières années ait été unique, certaines des tendances liées à la pandémie les plus durables continuent d’influencer nos marchés immobiliers aujourd’hui, notamment :

• le virage vers le télétravail, qui augmente la demande de propriétés plus spacieuses et d’espaces dédiés au bureau à domicile;
• la migration vers les zones rurales et les banlieues, motivée par la flexibilité du télétravail;
• la disparition des marchés de l’habitation saisonniers traditionnels au profit d’une activité qui s’étend sur toute l’année;
• l’augmentation des visites libres, des visites guidées et des autres transactions immobilières effectuées en mode virtuel, une option devenue incontournable pour les acheteurs comme pour les vendeurs.

En ce qui concerne l’avenir, la guerre commerciale avec les États-Unis a assombri quelque peu l’optimisme quant au marché de l’habitation au Canada. Les ventes et les prix ont relativement stagné depuis le début de l’année. Dans un contexte où les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas depuis des années, le nombre de nouvelles inscriptions a bondi de 14,8 % en janvier… avant de chuter en février, sous l’effet de la peur et de l’incertitude. Le nombre de nouvelles inscriptions a baissé de 12,7 % d’un mois à l’autre, ce que M. Cathcart qualifie d’une « baisse significative, mais peu surprenante », compte tenu des droits de douane imposés.

« Aujourd’hui, le marché est beaucoup plus équilibré comparativement aux fluctuations observées au cours des cinq dernières années, note Mme Warr. Dans l’ensemble, l’évolution du marché, qui est passé d’une croissance rapide à un refroidissement, puis à une stabilisation, reflète à la fois les changements de politique économique et l’évolution des besoins des acheteurs. »

« La baisse des taux d’intérêt, l’amélioration de l’inventaire et les leçons tirées de la pandémie ont contribué à stabiliser la situation, ajoute-t-elle. Même si l’abordabilité demeure un défi, les perspectives sont plus optimistes et le marché s’annonce plus sain et plus durable à l’avenir. »

Prévisions de l’ACI pour 2025

• Des élections fédérales ont été déclenchées, et le logement demeure une priorité pour tous les partis politiques.
• Les ventes varieront sans doute d’une région à l’autre. L’Ontario et la Colombie-Britannique enregistreront les plus fortes hausses de ventes, tandis que la forte demande en Alberta et en Saskatchewan entraînera les plus fortes augmentations de prix.
• De manière générale, il est prévu que la demande croissante des acheteurs due à la baisse des taux d’intérêt entraînera une augmentation de 4,7 % du prix moyen national des propriétés, qui atteindra 722 221 $, et une augmentation de 8,6 % des ventes résidentielles nationales, qui s’élèveront à 532 704 propriétés. Remarque : Ces prévisions ont été établies avant le début de la guerre commerciale.